Investir dans l’immobilier locatif peut être un moyen passionnant et enrichissant de booster votre patrimoine et booster vos finances, mais cela peut également être intimidant pour les investisseurs débutants. Certains pourraient donc décider de renoncer à une acquisition d’un bien immobilier locatif par peur
C’est pourquoi il est important de faire des recherches détaillées avant de plonger pour être au courant de tous les avantages et inconvénients de l’investissement immobilier. Pour vous aider voici les choses les plus importantes à considérer lorsque vous envisagez et ambitionnez l’achat d’une location rentable.
L’importance de la localisation et du quartier
Tout d’abord, développez votre connaissance du quartier de votre investissement à fond. La vivabilité et les équipements sont essentiels. Un quartier avec un taux de vacance élevé n’est pas un bon signe. Il est également important de connaître les prix de vente de la région pour avoir une idée de la valeur d’un bien comme celui que vous allez acheter. Vous écarterez ainsi le risque de surpayer votre investissement.
Rechercher également le loyer moyen dans le quartier pour déterminer si l’achat d’une propriété locative est financièrement réalisable pour vous et valider le fait que la rentabilité de votre investissement sera suffisante. Schématiquement la rentabilité d’un investissement c’est le ratio entre le coût de l’investissement et ce qu’il va vous rapporter. Pour savoir comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif vous pouvez utiliser un outil de simulation d’investissement immobilier.
Au niveau de votre analyse il est préférable de commencer votre recherche par vous-même avant de faire appel à un agent immobilier. Cela vous permettra de trouver l’investissement qui vous convient le mieux sans pression. Par ailleurs vous arriverez ainsi devant le professionnel de l’immobilier avec une base de connaissance solide ce qui vous permettra de faire votre investissement de façon plus éclairée et de ne pas vous précipiter sur un bien que l’agent immobilier a à cœur de vendre mais qui ne collerait pas à votre besoin et vos impératifs.
Investissez localement si vous souhaitez gérer vous même
Votre choix de localisation sera limité par votre intention de gérer activement la propriété ou de confier cette tâche à quelqu’un d’autre. Si vous comptez gérer la location par vous-même, il n’est pas judicieux de choisir un un bien locatif trop éloigné de chez vous. Pensez en effet au déplacement que vous devrez réaliser pour constater un incident dans la location ou valider l’intervention d’un artisan. La distance rend ces tâches tout de suite plus chronophage voire infaisables. Si vous faites appel à une entreprise de gestion immobilière, la proximité n’est pas aussi importante. Bien sûr même pour un investissement local vous pouvez opter pour le fait de travailler avec un administrateur de biens. Le coût de son intervention est limité et vous vous appuierez sur un professionnel de l’immobilier ce qui pourra vous faciliter grandement la vie et vous éviter les soucis.
Les 10 conseils pour choisir l’investissement locatif idéal
Voici les 10 caractéristiques les plus importantes à considérer lorsque vous recherchez le bien locatif idéal:
- Le quartier: le quartier dans lequel vous achetez déterminera les types de locataires que vous attirerez et votre taux de vacance. Si vous achetez près d’une université, il est probable que les étudiants domineront vos profils de locataires potentiels et que vous aurez du mal à remplir les vacances chaque été. Soyez conscient que certaines villes cherchent à décourager les conversions locatives en imposant des frais de permis exorbitants et en ajoutant de la bureaucratie (permis de louer, interdiction des locations de courte durée…).
- Les taxes foncières: les taxes foncières varieront probablement largement dans votre zone cible, et vous devez être conscient de ce que vous paierez et perdrez en rentabilité. Les taxes foncières élevées ne sont pas toujours rédhibitoires pour un investissement locatif. Par exemple, dans un grand quartier qui attire des locataires à long terme on peut accepter de payer plus car la stabilité de la location et des loyers plus élevés alimenteront notre rentabilité. Mais il y a des emplacements peu attrayants qui ont également des taxes élevées, et oui ça arrive. Mauvaise gestion, endettement, manque d’attractivité ou part de propriétaires moins importante… Les causes d’un décalage entre attractivité d’une commune et niveau de la taxe foncière peuvent avoir plusieurs explications très diverses. Il est important de vérifier auprès de la municipalité pour obtenir toutes les informations fiscales, ou de parler aux propriétaires sur le secteur pour avoir leur ressenti. Assurez-vous également de savoir si des augmentations de taxes foncières sont probables à court terme. Une ville en difficulté financière peut augmenter les taxes au-delà de ce que le propriétaire peut raisonnablement facturer en loyer.
- Les écoles: prenez en compte la qualité des écoles locales si vous souhaitez louer à des familles. Bien que vous soyez principalement préoccupé par le flux de trésorerie mensuel, la valeur globale de votre propriété locative entre en jeu lorsque vous projetez par exemple de la revendre dans l’avenir. Si il n’y a pas d’écoles de qualité à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement locatif au moment de la revente. Par ailleurs cette absence d’écoles de qualité peut également nuire à l’attractivité de votre location pour des familles.
- La criminalité: personne ne veut vivre à côté d’une zone à haut risque de criminalité. Il est important de vérifier les taux de criminalité dans le quartier cible et de considérer cela comme un facteur important dans votre décision d’achat.
- La proximité des commodités: une location proche de commodités telles que les magasins, les restaurants, les parcs et les transports en commun est plus attrayante pour les locataires. Cela peut également augmenter la valeur de votre investissement locatif à terme.
- La condition de la propriété: il est important de vérifier l’état de la propriété avant de l’acheter. Des réparations coûteuses peuvent avoir un impact significatif sur votre flux de trésorerie mensuel et sur la valeur globale de la propriété. Une location avec beaucoup de travaux n’est pas forcément à exclure. En effet votre stratégie d’investissement peut se baser sur la recherche d’un déficit foncier et donc peut se baser sur une espérance d’économie d’impôts. Si vous souhaitez une analyse de l’intérêt du déficit foncier pour un investisseur voici un lien qui vous donnera des informations sur ce dispositif de défiscalisation.
- Les équipements: les locations avec des équipements tels que des lave-linge et des sèche-linge, des balcons ou des terrasses, des parkings privés et des piscines peuvent être plus attrayantes pour les locataires et augmenter la valeur de votre investissement locatif. Ne négligez pas ce point. Une location située dans une ville où il est difficile de se garer peut être un point négatif.
- Les opportunités de développement: il est important de rechercher des opportunités de développement dans la région cible. Des projets de développement futurs tels que la construction de nouvelles entreprises, de nouveaux logements ou de nouvelles infrastructures peuvent augmenter la demande locative et la valeur de votre investissement. Faites donc un peu de prospectives et percevez la dynamique du territoire où vous souhaitez investir pour faire le bon choix.
- Le marché locatif: il est important de comprendre le marché locatif dans la région cible, y compris les loyers moyens, les tendances de location et la demande locative. Cela vous aidera à déterminer si vous pouvez réaliser des bénéfices locatifs réalistes et à planifier pour l’avenir.
- La flexibilité : La flexibilité est un autre facteur important à considérer lorsque vous recherchez un bien locatif rentable. Si vous voulez louer à des étudiants, des familles, des personnes âgées ou des professionnels, vous devez vous assurer que la location est adaptée à ces groupes de locataires potentiels. Il est également important de vérifier que la propriété est conforme aux normes de sécurité et de santé en vigueur pour éviter les problèmes lors de la location.
Conclusion
En résumé, il est important de faire des recherches détaillées et de considérer plusieurs facteurs importants lorsque vous recherchez une location rentable. Les caractéristiques clés à prendre en compte incluent le quartier, les taxes foncières, les écoles, la criminalité, la proximité des commodités, la condition de la propriété, les équipements, les opportunités de développement, le marché locatif et la flexibilité.
En prenant le temps de considérer ces facteurs, vous pourrez choisir le meilleur investissement dans le bon quartier et faire de votre investissement locatif un succès.